Ustawa o ochronie praw lokatorów określa zasady najmu mieszkania. Wyjaśniamy, kiedy możliwe będzie odstępstwo od tych zasad.

Można przypuszczać, że nowy 2023 rok podobnie jak poprzedni upłynie pod znakiem rynkowej przewagi właścicieli mieszkań na wynajem. W takich warunkach wśród wynajmujących rodzi się pokusa, aby pewne aspekty umowy określić w sposób korzystniejszy dla siebie i mniej dogodny dla najemcy. W przypadku prawa cywilnego ogólną regułą jest możliwość swobodnego kształtowania umów przez ich strony. Jednakże taka zasada w odniesieniu do najmu mieszkań nie ma bezwzględnego charakteru. Wręcz przeciwnie: ustawa o ochronie praw lokatorów określa zasady najmu mieszkania w sposób restrykcyjny. Istnieje jednak pewne pole do negocjacji pomiędzy wynajmującym oraz najemcą. Postanowiliśmy wyjaśnić, które ważne zasady najmu mieszkania mogą podlegać negocjacjom.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

Polecane artykuły
  • Większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów posiada charakter bezwzględnie obowiązujący, co jest zresztą zgodne z celem tego aktu prawnego. Wyjątki od wspomnianej reguły są wyraźnie wskazane przez przepisy.
  • W części przypadków, mamy do czynienia z przepisami jednostronnie bezwzględnie obowiązującymi. To oznacza, że zasady najmu mogą ulec zmianie tylko na korzyść lokatora będącego w teorii słabszą stroną umowy.
  • Przepisy pozwalające stronom na zupełnie swobodną negocjację warunków najmu mieszkania są dość rzadkie. Przykład stanowią zasady podwyżek czynszu przy najmie okazjonalnym oraz napraw w przypadku mieszkań innych niż komunalne.

Poniżej prezentujemy znacznie więcej informacji o tym, jak mogą być zmieniane ustawowe zasady najmu mieszkania. Znajomość tego tematu może oszczędzić problemów zarówno najemcy, jak i wynajmującemu.

Klauzule umowne sprzeczne z ustawą będą nieważne

Jeżeli chodzi o orzecznictwo oraz doktrynę prawną, to nie ma wątpliwości, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) w dużej mierze składa się z przepisów bezwzględnie obowiązujących. „Każde umowne odstępstwo od takich przepisów sprawia, że klauzule z umowy wprowadzające inne zasady najmu mieszkania będą nieważne na podstawie artykułu 58 paragraf 1 kodeksu cywilnego” – podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wspomniany przepis kodeksu cywilnego (art. 58 par. 1 KC) mówi, że: „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”. „Przykładem niedozwolonej ingerencji w ustawowe regulacje jest inne określenie w umowie zasad wypowiedzenia najmu mieszkania względem tych, które zostały podane przez artykuł 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (zobacz: Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r. o sygnaturze akt I C 1709/14)” – komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dość często ustępstwa są możliwe tylko dla lokatora

Wątpliwości nie wzbudza również fakt, że właściciel mieszkania nie może nadinterpretowywać przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów na swoją korzyść. Przepisy nie posiadające charakteru bezwzględnie obowiązującego zostały wyraźnie oznaczone we wspomnianej ustawie. Chodzi głównie o normy jednostronnie bezwzględnie obowiązujące, które przewidują możliwość zmian tylko na korzyść lokatora. Taki charakter mają zasady najmu określone między innymi przez następujące przepisy:

  • artykuł 8a ustęp 2 („Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.”)
  • artykuł 5 ustęp 2 („Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy (…) może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.”)

Zasady najmu z umowy przewidujące odstępstwo od przepisów jednostronnie bezwzględnie obowiązujących będą nieważne jeśli zmiana jest inna niż wskazał ustawodawca (np. wprowadzono krótszy niż trzymiesięczny termin wypowiedzenia wysokości czynszu). „Podobnie jak w przypadku złamania norm bezwzględnie obowiązujących, źle uregulowane zasady najmu mieszkania z umowy zastąpią przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.” – dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Zupełna swoboda dla stron umowy najmu jest rzadka

W obecnej sytuacji rynkowej, dla wielu właścicieli mieszkań korzystna byłaby duża swoboda dotycząca zasad wynajmu. Warto jednak pamiętać, że tylko nieliczne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów zezwalają, aby zasady najmu były swobodnie kształtowane przez strony. Do ważnych przykładów takiej ustawowej swobody można zaliczyć:

  • artykuł 6f ustawy o ochronie praw lokatorów wskazujący, że w przypadku lokali spoza publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić inne niż domyślne zasady napraw (oczywiście z poszanowaniem zasad współżycia społecznego)
  • zasady wypowiadania i podnoszenia czynszu w przypadku najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego

W nawiązaniu do drugiego powyższego przykładu, trzeba podkreślić, że zasady najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego nie przewidują swobody dotyczącej wypowiadania umowy. Obydwa warianty bardziej liberalnego najmu, w zakresie wypowiedzenia umowy muszą podlegać przepisom z artykułu 11 ustęp 2 punkt 1 – 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. „Próby obejścia tego wymogu przez właściciela mieszkania skończą się porażką w razie sporu sądowego” – podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Udostępnij post na: